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宝龙地产:接下来还能撑多久?

谌安 adminqwe 2022-06-15 23:12:09 76 0

  来源:财经九号院

  作者:跳跳

  6月7日,有媒体报道称,宝龙地产正与华融资产就前者位于杭州市滨江区的写字楼出售事宜进行洽谈。

  据报道,宝龙地产已将该批资产开价从近30亿元,降至19亿元,并与意向买家签署备忘录,该交易还包含不超5亿元的存续债务。

  至今,该交易是否最终落定还未获得双方官方确认。而据作者此前与4大AMC机构沟通时得到的消息,目前4大AMC的纾困对象均为名单制,而宝龙地产并未在此前官方公布的纾困名单之列。因此交易能否成行还存在不确定性。

  公开信息显示,宝龙地产今年6-12月的7个月内,有约45亿元境内债和6亿美元境外债面临到期或回售,合计约85亿元人民币。特别是6-8月这三个月,偿债压力最大。

  这个到期债务体量,对于销售额刚刚过千亿的宝龙地产而言还是很有压力的。

  在此之前,宝龙地产尽管融资和销售不畅,但仍然在很努力地偿债。

  不过接下来,能否扛得过去,还有待市场检验。

  1

  销售同比下滑5成,公开融资近一年未新增

  销售层面,据宝龙地产的5月份经营简报显示,今年5月全口径合约销售额38.1亿元,销售面积26.23万平;今年1-5月份,合约销售190.21亿元,销售面积124.23万平。

宝龙地产:接下来还能撑多久?

  去年5月份,销售额为93.83亿元,销售面积57.59万平;去年1-5月份,全口径销售金额为425.02亿元,销售面积271.52万平。

  从数据上看,5月单月销售额同比下滑60%,1-5月销售额同比下滑55%;销售均价,5月份较去年同期减少了2040元每平,均价降幅高达12.5%。

  尽管均价降了那么多,但销售去化仍然很难。

  如果从权益销售的角度看,据克而瑞地产研究的数据,今年前5月,宝龙地产权益销售额142.7亿元;去年同期的权益销售额为318.8亿元,权益销售额也下滑了55%。

  这意味着今年前5月真正流入宝龙地产自己腰包的现金要比上年同期减少了足足176亿元!

  上述销售额同比跌幅,也远远高出国家统计局公布的前5月房地产销售同比下降3成的跌幅。

  除了销售不振之外,宝龙地产的融资也不顺畅。

  今年2月28日,港交所官网显示,宝龙商业房地产投资信托基金(以下简称“宝龙房托基金“)于2021年8月27日提交的招股书状态显示为“失效”。

  之前的2月22日,上交所披露,宝龙地产旗下上海宝龙实业发展(集团)有限公司20亿元ABS项目状态更新为“终止”。该债券拟发行金额为20亿元,底层资产是应收款。

  虽然宝龙地产对外解释称,该为交易所四季度对地产ABS统一停止审核。但同样在今年2月份,万科企业的12.7亿购房尾款ABS就获得了通过,仁恒和美12.15亿的ABS也获得了交易所的通过。

  公开层面的融资,从公开信息看,去年7月底发行了一笔2亿美元债至今,未有新增公司债或境外债发行。

  虽然有品牌稿件称去年11月之后宝龙地产成功发行两笔共计2.85亿美元的优先票据,但作者并未查询到相关发行信息和票据代码。

  反倒是今年还刚性偿还了一笔2亿美元的境外债和15.9亿人民币的公司债。

  2

  资产处置难获进展,美元债早跌至“白菜价”

  其实想想,宝龙地产还是挺难的。一方面销售腰斩,现金汇款锐减;另一方面存量债无法“借新还旧”,刚性偿付也大大损耗了公司的现金流。

  开源节流都很难做到,那么资产处置或许成为宝龙地产盘活资产、增加现金流的重要渠道。

  但事实证明,这条路径依然很难。

  今年6月6日,宝龙商业(9909.HK)发布公告称,终止向宝龙地产收购于上海的办公楼。至此,这则由商业向地产“输血”的计划正式告吹。

宝龙地产:接下来还能撑多久?

  在之前的5月11日,宝龙商业曾公告称,计划收购一幢位于上海的办公大楼,代价8.68亿元,卖方为宝龙地产全资附属公司宝龙富闽。

  据媒体报道称,上海办公楼之外,宝龙地产还将杭州、天津、宁波和中山市的至少四处写字楼以及青岛的两座购物中心纳入资产出售计划。

  目前除了杭州的办公楼被传与华融资管签订了备忘录之外,其余的资产处置进展均无市场消息。

  可以看出,宝龙地产的资产处置并不理想。

  与此同时,今年5月底,据说在部分美元债持有人表示反对后,宝龙地产决定不赎回由宝龙实业发行的永续债“19宝龙MTN002”,并将其更改为一般债券,于两年后到期。

  受上述诸多事件的影响,市场对宝龙地产的担忧加剧。反映在资本面上就是宝龙地产的“股债双杀”。

  今年以来,宝龙地产的股价已经从年初的4.08元每股跌至15日收盘的1.9元每股,跌幅超过50%,5月份以来股价跌幅超30%;

  债券方面,今年3月25日,作者关注了下宝龙地产的几只美元债,发现彼时存续的7只美元债已有6只价格在25-35区间;

宝龙地产:接下来还能撑多久?

  6月15日,作者通过久期财经查询宝龙地产目前存续的6只美元债,有5只价格在30以下,且有一只在20以下,又跌下了一个台阶。

宝龙地产:接下来还能撑多久?

  与此同时,美元债的收益率有了较大提升,以2022年7月到期美元债为例,3月中旬收益率还在561%左右,目前已攀升至897%;

  2022年11月到期美元债,收益率从336%攀升至622.9%等等。

  宝龙地产的股债走势,已经很明确反映出了市场的担忧情绪。

  3

  现金已难覆盖短债,资金缺口超170亿元

  当然,如果从宝龙地产2021年的年报来看,这种风险倾向会更加明确。

  年报数据显示,截至2021年底,宝龙地产不受限的在手现金194.1亿元,同比减少23.4%;而一年内到期的短期债务为220.2亿元,显然,不受限现金就已无法覆盖短期债务;

宝龙地产:接下来还能撑多久?

  与此同时,宝龙地产还有463亿元的贸易及其他应付款,其中仅162亿元的贸易应付款中,就有147.8亿元将于今年内到期。

  这样一算,宝龙地产以目前羸弱的销售、既无增量的公开融资,以及进展缓慢的资产处置,以及手头难以覆盖短债的在手现金,是断难应付即将到期的债务,和庞大的到期应付款项,

  从年报上看,仅上述到期短债和贸易应付款的资金缺口就在174亿元左右。

  即便将今年前5月的权益销售额全填进去还不够。

  更让人担忧的是,未来两年,仍然是宝龙地产的偿债大年。

宝龙地产:接下来还能撑多久?

  据年报数据,宝龙地产2023年到期债务221亿元,2024年206亿元,几乎均与今年相当。

  宝龙地产,希望能扛住更久一些。

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